El SERNAC, como parte del monitoreo permanente al mercado del crédito, indagó cuánto le cuesta a un consumidor el financiamiento de una vivienda, y especialmente el costo de los seguros.
El sondeo1 se basa en antecedentes de créditos hipotecarios de entidades financieras incluyendo a 18 Bancos, 19 Agentes Administradores, 5 Cajas de Compensación y 5 Cooperativas de Ahorro y Crédito.
El ejercicio2 simuló un crédito hipotecario por UF3 1.500 (a 20 años plazo), equivalente al 75% del valor de una propiedad de UF 2.000, incluyendo seguros de desgravamen e incendio con sismo.
Los costos que forman el crédito
El costo del crédito está formado por el capital, el interés y comisión, más el costo de los seguros y los gastos operacionales.
En promedio, la mayor parte de lo que el consumidor paga por sobre el dinero que solicitó está formado por los intereses (35%), los seguros (8%), y los gastos operacionales, 1%. Por eso, vale la pena exigir una cotización y comparar fijándose en la suma de estos ítems.

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Los seguros
Recordemos que los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios en un crédito hipotecario. El seguro de sismo, es una cobertura adicional a la de incendio.
Los seguros de desgravamen e incendio con sismo de créditos en UF a tasa fija, tienen diferencias de hasta 182% en el sector bancario con un mínimo de 0,4705 UF mensuales, hasta un máximo de 1,325 UF mensuales. Mientras en créditos a tasa variable o mixta, las diferencias pueden alcanzar hasta el 79% con un mínimo de 0,74 UF hasta 1,33 UF.
Entre febrero4 y octubre de 2010, se pudo constatar que en el 55% de los casos comparables (12 de 22 instituciones), las tarifas del seguro de incendio con sismo aumentaron su valor. El alza promedio alcanzó el 14%, llegando a aumentos de hasta 123%, situación registrada en Cimenta Hipotecaria con un costo de 0,1890 ($3.953) en febrero de 2010, y un costo de 0,4212 ($9.005) a octubre de 2010.
Los intereses
El mercado ofrece créditos hipotecarios con tasa de interés fija, variable o mixta.
En los préstamos con tasa fija, la tasa de interés no cambia durante el plazo pactado a diferencia de los de plazo variable, donde el interés del crédito queda fijado para un primer período de tiempo (1 hasta 5 años), luego puede cambiar en función de las condiciones económicas y financieras que ocurran a futuro, pudiendo establecerse una tasa límite.
Las tasas de interés para créditos en UF financiados a tasa fija van entre 4,2% y 7% anual, lo que representa una diferencia de 67%, valores que se registraron en el sector bancario.
En tanto, las tasas variables o mixtas fijadas para un primer período fluctuaron entre 3,1% y 4,9% anual, o una diferencia de 58% registrada en el sector bancario.
Antecedentes de la SBIF muestran que las tasas de interés promedio de los créditos hipotecarios pactados entre 12 y 20 años plazo, se han mantenido relativamente estables a partir del segundo cuatrimestre de 2009, retomando niveles de tasas exhibidas en 2007, esto es, niveles anteriores a la crisis financiera internacional.
Gastos operacionales
Todo crédito hipotecario genera gastos operacionales o costos por ciertos trámites (estudio de títulos, tasación, impuestos5, gastos notariales, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces etc.).
Existen diferencias de hasta 78% o $310.133 en estos costos, con un mínimo de UF 18,4945 ($395.419) registrado en los agentes administradores y un máximo de UF 33 ($705.551) registrado en los Bancos.
El dividendo
El dividendo mensual total a pagar para créditos en UF financiados a tasa fija incluidos los seguros6 registró un mínimo de UF 10,1348 ($216.685) un máximo de UF 12,52 ($267.682) o una diferencia de 24%. Ambos costos se registraron en el sector bancario.
Conclusiones
* No basta con fijarse sólo en el dividendo o lo que tendrá que pagar mes a mes por el crédito hipotecario. El costo final del crédito hipotecario está formado por intereses y comisiones, los seguros de desgravamen e incendio, y los gastos operacionales.
* Exija una cotización y compare en al menos tres instituciones considerando el mismo plazo y negocie eligiendo a quien le entregue la mejor opción.
* No basta sólo fijarse en los intereses. Una institución que tiene intereses más bajos que otra, no necesariamente tiene un costo final más conveniente.
* Los intereses y seguros, se llevan casi la mitad del costo del crédito hipotecario.
* Los seguros presentan diferencias de más de 180%, por lo que conviene cotizar.
* Entre febrero y octubre de 2010, los seguros contra incendio y sismos, tuvieron un alza de 14% en promedio, pudiendo alcanzar hasta 123%. Recuerde que es su derecho contratar estos seguros directamente con una compañía distinta a la que otorga el crédito.
* Recuerde que los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios en un crédito hipotecario y los otros seguros son opcionales.
* Fíjese en la cobertura de los seguros, pues recuerde que por ejemplo, la cobertura contra sismos es un adicional a la de incendio. Si le interesa este tipo de seguros, recuerde que no basta con que la póliza diga que cubre por incendio, debe decir además que le cubre por sismo. Revise bien la póliza, fíjese en lo que no le cubre (exclusiones) que deben estar identificadas en todas las coberturas (incendio, sismo, desgravamen) y además fíjese en el precio (prima), compare qué cubre y que no. Por ejemplo, exija conocer de antemano el porcentaje del valor de la propiedad que cubre. Note que existen diferencias entre casas y departamentos.
* La póliza del seguro debe explicar claramente la cobertura, el costo, el deducible o lo que tendrá que pagar el consumidor una vez que se haga efectivo, y las condiciones particulares, las restricciones o exclusiones.
* Recuerde que puede contratar el seguro en la compañía de seguros que usted elija. Cotice directamente en compañías de seguros.
* Considere que la compra de una vivienda es una inversión importante por lo que no hay que dejarse sólo por regalos u ofertones.
* Los gastos operacionales registran diferencias de hasta 78%.
Las tasas de interés fijas presentan diferencias de hasta 67%, mientras las tasas variables o mixtas registran diferencias de casi 58%.